Chi phí cải tạo nhà 2026 – Bảng giá chi tiết từng hạng mục

Cải tạo nhà là giải pháp được nhiều gia chủ lựa chọn khi công trình đã xuống cấp, không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi công năng. Tuy nhiên, chi phí cải tạo nhà thường khó xác định chính xác ngay từ đầu bởi mỗi công trình có hiện trạng, quy mô và mức độ cải tạo khác nhau.

Năm 2026, chi phí sửa chữa, cải tạo nhà có thể dao động từ vài trăm nghìn đồng/m² đối với các hạng mục đơn lẻ đến vài triệu đồng/m² nếu cải tạo tổng thể. Những công trình cần thay đổi công năng, hệ thống điện nước, chống thấm hoặc can thiệp kết cấu sẽ có ngân sách cao hơn đáng kể.

Bài viết dưới đây HNHOMES sẽ cung cấp bảng giá cải tạo nhà 2026 theo từng hạng mục, cách tính tổng chi phí và những yếu tố có thể khiến ngân sách thay đổi trước khi bắt đầu cải tạo để gia chủ tham khảo.

Chi phí cải tạo nhà năm 2026 khoảng bao nhiêu?

Không có một đơn giá cố định cho mọi công trình cải tạo. Nếu chỉ sơn sửa, thay gạch hoặc xử lý một số hạng mục nhỏ, chi phí có thể ở mức tương đối thấp. Ngược lại, trường hợp cải tạo toàn bộ nhà, thay đổi công năng, làm lại điện nước hoặc gia cố kết cấu có thể cần ngân sách từ vài triệu đồng/m² trở lên.

Có thể tham khảo mức ngân sách sơ bộ như sau:

Mức độ cải tạo	Chi phí tham khảo
Cải tạo nhẹ	Khoảng 1 – 2,5 triệu đồng/m²
Cải tạo trung bình	Khoảng 2,5 – 4 triệu đồng/m²
Cải tạo toàn diện	Khoảng 4 – 6 triệu đồng/m²
Cải tạo có can thiệp kết cấu	Tùy hiện trạng và phương án

Đây chỉ là đơn giá cải tạo nhà tham khảo, không phải báo giá cố định. Chi phí thực tế cần được xác định sau khi khảo sát hiện trạng, đo đạc và bóc tách khối lượng từng hạng mục.

Bảng giá chi phí cải tạo nhà 2026 chi tiết từng hạng mục

Thay vì chỉ tính theo m², gia chủ nên bóc tách chi phí sửa nhà theo từng hạng mục để dễ kiểm soát ngân sách. Dưới đây là bảng giá tham khảo cho một số công việc cải tạo phổ biến tại Hà Nội.

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Đục phá nền gạch cũ	80.000 – 130.000 đồng/m²
Dóc vữa tường cũ	60.000 – 80.000 đồng/m²
Phá dỡ tường gạch 110	150.000 – 250.000 đồng/m²
Phá dỡ tường gạch 220	250.000 – 400.000 đồng/m²
Xây tường gạch	400.000 – 800.000 đồng/m²
Trát tường	130.000 – 190.000 đồng/m²
Cán nền	90.000 – 150.000 đồng/m²
Lát gạch	200.000 – 500.000 đồng/m²
Sơn bả tường	60.000 – 120.000 đồng/m²
Chống thấm	100.000 – 300.000 đồng/m²
Cải tạo điện nước	Báo giá theo hiện trạng
Cải tạo nhà vệ sinh	Khoảng 5 – 30 triệu đồng/phòng
Cải tạo bếp	Khoảng 10 – 50 triệu đồng/phòng
Cải tạo toàn bộ nhà	Khoảng 2 – 6 triệu đồng/m²

Các mức trên chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo loại vật liệu, khối lượng thực tế, vị trí công trình và điều kiện thi công. Đặc biệt tại Hà Nội, những công trình nằm trong ngõ nhỏ, khó vận chuyển vật tư hoặc phải vận chuyển phế thải thủ công thường có chi phí cao hơn.

Bạn muốn biết chính xác chi phí cải tạo nhà mình là bao nhiêu? Liên hệ 0977 425 445 để được khảo sát hiện trạng miễn phí và lên dự toán chi tiết .

Chi phí phá dỡ và vận chuyển phế thải

Phá dỡ thường là một trong những hạng mục đầu tiên cần tính khi cải tạo nhà cũ. Chi phí phụ thuộc vào loại kết cấu cần phá, khối lượng và phương án vận chuyển phế thải ra khỏi công trình.

Các công việc phổ biến gồm đục nền, bóc gạch ốp tường, tháo trần, phá tường gạch, tháo thiết bị vệ sinh, cửa hoặc các kết cấu cũ. Ngoài nhân công phá dỡ, gia chủ cũng cần dự trù chi phí tập kết và vận chuyển.

Chi phí xây dựng, xây trát và thay đổi công năng

Nếu cải tạo có thay đổi mặt bằng, chia lại phòng hoặc mở rộng không gian, chi phí xây dựng phần thô sẽ tăng theo khối lượng tường, nền và các hạng mục cần làm mới.

Trong đó, chi phí xây tường thường phụ thuộc vào loại gạch và chiều dày tường; chi phí trát phụ thuộc vào diện tích và vị trí trong hoặc ngoài nhà. Với những công trình thay đổi công năng nhiều, cần tính thêm chi phí tháo dỡ kết cấu cũ và hoàn thiện lại các khu vực bị ảnh hưởng.

Chi phí cải tạo điện nước

Hệ thống điện nước thường bị bỏ qua khi dự toán chi phí cải tạo nhà, nhưng đây lại là một trong những hạng mục cần ưu tiên đối với nhà đã sử dụng lâu năm.

Nếu đường điện, đường nước cũ đã xuống cấp, việc giữ lại có thể khiến gia chủ phải sửa chữa nhiều lần sau khi hoàn thiện. Khi đó, phương án phù hợp là khảo sát hệ thống hiện tại và xác định những tuyến cần thay mới, thay vì mặc định giữ lại toàn bộ hoặc đập bỏ toàn bộ.

Chi phí cải tạo điện nước phụ thuộc vào số lượng thiết bị, chiều dài đường ống, hệ thống điện hiện hữu và mức độ thay đổi công năng. Vì vậy, hạng mục này thường cần được bóc tách riêng thay vì tính đơn giản theo m².

Chi phí chống thấm, chống dột

Đối với nhà cũ, chống thấm là hạng mục nên được kiểm tra kỹ trước khi hoàn thiện. Những khu vực thường cần xử lý gồm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái, tường ngoài và các vị trí tiếp giáp giữa công trình cũ – mới.

Nếu chỉ xử lý phần bề mặt trong khi nguyên nhân gây thấm chưa được khắc phục, gia chủ có thể phải sửa lại sau một thời gian ngắn. Vì vậy, chi phí chống thấm nên được tính dựa trên nguyên nhân và mức độ hư hại thực tế.

Chi phí sơn sửa và hoàn thiện

Sơn lại tường là lựa chọn phổ biến khi gia chủ muốn làm mới ngôi nhà nhưng không muốn thay đổi quá nhiều về kết cấu. Chi phí phụ thuộc vào tình trạng bề mặt, số lớp sơn, loại sơn và diện tích cần thi công.

Nếu tường bị bong tróc, nứt hoặc ẩm mốc, cần xử lý bề mặt trước khi sơn. Vì vậy, không nên chỉ lấy giá sơn theo m² để dự toán mà cần tính cả phần bả, xử lý nứt và chống ẩm nếu có.

Chi phí cải tạo nhà vệ sinh

Nhà vệ sinh thường có chi phí cải tạo tương đối cao so với diện tích do liên quan đến nhiều hạng mục cùng lúc như phá dỡ, chống thấm, điện nước, lát nền, ốp tường, thiết bị vệ sinh và trần.

Nếu chỉ thay thiết bị và làm mới bề mặt, ngân sách có thể thấp hơn. Trường hợp phải thay toàn bộ đường ống, xử lý chống thấm và thay đổi vị trí thiết bị thì chi phí sẽ tăng đáng kể.

Chi phí cải tạo phòng bếp

Cải tạo bếp thường bao gồm tủ bếp, mặt bàn, backsplash, thiết bị, hệ thống điện nước, sàn và tường. Trong đó, chi phí tủ bếp và thiết bị thường chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Để tối ưu chi phí cải tạo nhà, gia chủ nên xác định rõ nhu cầu sử dụng trước khi lựa chọn vật liệu và thiết bị. Không nhất thiết phải sử dụng vật liệu cao cấp cho toàn bộ khu vực nếu mục tiêu chính là cải thiện công năng và độ bền.

Chi phí cải tạo nội thất

Nếu cải tạo toàn diện, nội thất có thể chiếm một phần đáng kể trong tổng ngân sách. Các hạng mục thường gồm tủ bếp, tủ quần áo, kệ tivi, giường, bàn ghế, rèm và các thiết bị chiếu sáng.

Gia chủ nên phân chia ngân sách nội thất theo mức độ ưu tiên thay vì đầu tư đồng đều cho tất cả các món đồ. Những hạng mục sử dụng thường xuyên và khó thay đổi nên được ưu tiên trước, trong khi đồ trang trí có thể bổ sung sau.

Cách tính chi phí cải tạo nhà theo m²

Tính theo m² là cách nhanh nhất để gia chủ ước lượng ngân sách ban đầu. Công thức đơn giản:

Tổng chi phí dự kiến = Diện tích cải tạo × Đơn giá cải tạo/m²

Ví dụ, một căn nhà có tổng diện tích cần cải tạo là 100m² và lựa chọn mức cải tạo trung bình khoảng 3 triệu đồng/m² thì ngân sách sơ bộ sẽ là:

100 × 3.000.000 = 300.000.000 đồng

Tuy nhiên, đây chỉ là con số dự toán ban đầu. Khi triển khai thực tế, chi phí có thể thay đổi do hiện trạng, khối lượng phá dỡ, kết cấu, vật liệu, vị trí thi công và các hạng mục phát sinh.

Chi phí cải tạo nhà phụ thuộc vào những yếu tố nào?

Hiện trạng công trình

Nhà càng xuống cấp thì càng cần nhiều hạng mục xử lý trước khi hoàn thiện. Các vấn đề như nứt tường, thấm dột, nền lún hoặc hệ thống điện nước cũ đều có thể làm tăng ngân sách.

Phạm vi và mức độ cải tạo

Cải tạo một phòng sẽ có ngân sách hoàn toàn khác với cải tạo toàn bộ nhà. Nếu có nâng tầng, thay đổi kết cấu hoặc mở rộng diện tích, chi phí sẽ tăng đáng kể so với sửa chữa bề mặt.

Chất lượng vật liệu

Gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, tủ bếp hay thiết bị điện đều có nhiều phân khúc giá. Việc lựa chọn vật liệu phù hợp với ngân sách ngay từ giai đoạn thiết kế sẽ giúp kiểm soát tổng chi phí sửa chữa nhà tốt hơn.

Vị trí và điều kiện thi công

Nhà nằm trong ngõ nhỏ, khu vực đông dân cư hoặc khó tập kết vật tư thường phát sinh thêm chi phí vận chuyển, nhân công và xử lý phế thải. Đây là yếu tố đặc biệt cần lưu ý khi cải tạo nhà tại Hà Nội.

Yêu cầu về thiết kế và nội thất

Công trình càng yêu cầu cao về thiết kế, vật liệu hoàn thiện và nội thất thì ngân sách càng lớn. Vì vậy, cần xác định rõ phong cách và mức đầu tư ngay từ đầu.

Làm thế nào để tối ưu chi phí cải tạo nhà?

Trước khi thi công, gia chủ nên khảo sát kỹ hiện trạng để xác định chính xác những hạng mục cần sửa và những phần có thể giữ lại. Việc tận dụng kết cấu, cửa, thiết bị hoặc vật liệu còn tốt có thể giúp giảm đáng kể ngân sách mà vẫn đảm bảo hiệu quả cải tạo.

Bên cạnh đó, nên lập dự toán chi tiết thay vì chỉ ước tính tổng chi phí theo m². Một bảng dự toán rõ ràng sẽ giúp chủ nhà biết tiền được phân bổ vào đâu, dễ dàng điều chỉnh vật liệu và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.

Cuối cùng, lựa chọn một đơn vị vừa thiết kế vừa thi công cũng là cách kiểm soát ngân sách hiệu quả. Khi thiết kế và thi công được triển khai đồng bộ, các sai lệch giữa bản vẽ và thực tế được hạn chế, đồng thời việc bóc tách khối lượng và quản lý vật tư cũng thuận lợi hơn.

Có nên chọn dịch vụ cải tạo nhà trọn gói?

Với những công trình cải tạo quy mô lớn, việc sử dụng dịch vụ trọn gói giúp gia chủ giảm thời gian tự quản lý nhiều đội thợ và đầu mối khác nhau. Đơn vị thực hiện sẽ phụ trách từ khảo sát, thiết kế, bóc tách khối lượng, báo giá đến thi công và nghiệm thu.

Quan trọng hơn, phương án trọn gói giúp chủ nhà dễ kiểm soát tổng chi phí cải tạo nhà ngay từ đầu. Khi các hạng mục, vật liệu và phạm vi công việc được thống nhất trước khi thi công, nguy cơ phát sinh do thay đổi phương án hoặc sai lệch giữa thiết kế và thi công cũng được hạn chế.

HNHOMES – Đơn vị thiết kế và thi công cải tạo nhà tại Hà Nội

HNHOMES cung cấp giải pháp thiết kế, thi công và cải tạo nhà theo nhu cầu thực tế của từng công trình. Trước khi báo giá, đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư khảo sát hiện trạng, xác định phạm vi công việc và tư vấn phương án phù hợp với ngân sách của gia chủ.

Thay vì áp dụng một đơn giá cố định cho mọi công trình, HNHOMES hướng đến việc bóc tách từng hạng mục để khách hàng dễ theo dõi và chủ động điều chỉnh mức đầu tư. Từ cải tạo một phần, sửa chữa nhà cũ đến cải tạo toàn diện, phương án đều được cân đối theo ba yếu tố tối ưu công năng – tối ưu chi phí – đảm bảo tiến độ.

Câu hỏi thường gặp về chi phí cải tạo nhà

Cải tạo nhà 100m² hết bao nhiêu tiền?

Không có mức giá cố định cho nhà 100m² vì còn phụ thuộc vào mức độ cải tạo. Nếu lấy mức tham khảo 2,5–4 triệu đồng/m² cho cải tạo trung bình, ngân sách sơ bộ có thể khoảng 250–400 triệu đồng; tuy nhiên cần khảo sát thực tế để có con số chính xác.

Chi phí cải tạo nhà có tính theo m² không?

Có thể tính sơ bộ theo m² nhưng đây không phải phương pháp chính xác cho mọi công trình. Với những hạng mục đơn lẻ như phá dỡ, chống thấm, điện nước hoặc nội thất, nên bóc tách theo khối lượng thực tế.

Nhà càng cũ thì chi phí cải tạo càng cao có đúng không?

Không hoàn toàn. Nhà xuống cấp thường có nhiều hạng mục cần xử lý hơn, nhưng tổng chi phí còn phụ thuộc vào phạm vi cải tạo và yêu cầu của chủ nhà. Một công trình cũ nhưng chỉ sửa chữa bề mặt có thể có ngân sách thấp hơn nhiều so với nhà mới nhưng thay đổi toàn bộ công năng.

Làm sao để hạn chế phát sinh chi phí khi cải tạo?

Cách hiệu quả nhất là khảo sát kỹ hiện trạng, xác định rõ phạm vi cải tạo, lập bản vẽ và dự toán chi tiết trước khi thi công. Đồng thời, nên thống nhất chủng loại vật liệu và các hạng mục với đơn vị thi công ngay từ đầu.

Khi nào nên cải tạo nhà trọn gói?

Nếu công trình có nhiều hạng mục liên quan đến kiến trúc, kết cấu, điện nước và nội thất, cải tạo trọn gói thường giúp quản lý thuận tiện hơn. Gia chủ chỉ cần làm việc với một đơn vị xuyên suốt từ thiết kế đến thi công và nghiệm thu.