Khi sửa chữa hoặc cải tạo nhà, hợp đồng là căn cứ quan trọng giúp chủ nhà và đơn vị thi công thống nhất về phạm vi công việc, chi phí, tiến độ, chất lượng và trách nhiệm của mỗi bên. Một hợp đồng cải tạo nhà đầy đủ cần có các thông tin cơ bản về chủ thể ký kết, hiện trạng công trình, hạng mục thi công, vật liệu sử dụng, giá trị hợp đồng, phương thức thanh toán, thời gian thực hiện, nghiệm thu, bảo hành và xử lý vi phạm.
Trên thực tế, nhiều tranh chấp khi cải tạo nhà xuất phát từ những thỏa thuận chỉ được trao đổi bằng lời nói hoặc ghi chép sơ sài. Chủ nhà có thể phải trả thêm chi phí ngoài dự kiến, công trình chậm tiến độ hoặc chất lượng hoàn thiện không đúng cam kết. Vì vậy, trước khi khởi công, hai bên cần rà soát kỹ từng điều khoản và thống nhất bằng văn bản.
Hợp đồng cải tạo nhà là gì? Vì sao cần ký trước khi thi công?
Hợp đồng cải tạo nhà là văn bản thỏa thuận giữa chủ nhà và đơn vị nhận thi công về việc sửa chữa, nâng cấp hoặc thay đổi một phần hay toàn bộ công trình. Hợp đồng xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên cũng như những điều kiện cần tuân thủ trong suốt quá trình thực hiện.
Tùy quy mô công trình, hợp đồng có thể được ký giữa chủ nhà với nhà thầu thi công, đơn vị thiết kế – thi công trọn gói hoặc đội thợ nhận khoán từng hạng mục.
Việc ký hợp đồng trước khi triển khai mang lại nhiều lợi ích:
- Hạn chế phát sinh tranh chấp: Các hạng mục, khối lượng, vật liệu và chi phí được xác định cụ thể, tránh tình trạng mỗi bên hiểu một cách khác nhau.
- Kiểm soát ngân sách: Chủ nhà có căn cứ đối chiếu giá trị hợp đồng, khoản thanh toán và chi phí phát sinh trong quá trình thi công.
- Quản lý tiến độ: Thời gian khởi công, hoàn thành và các mốc bàn giao được thống nhất từ đầu.
- Đảm bảo chất lượng: Tiêu chuẩn vật liệu, yêu cầu kỹ thuật và điều kiện nghiệm thu được ghi nhận rõ ràng.
- Làm căn cứ xử lý khi có vi phạm: Khi một bên không thực hiện đúng cam kết, hợp đồng là cơ sở để yêu cầu khắc phục, bồi thường hoặc giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận và quy định pháp luật.
Đặc biệt với những công trình cải tạo nhà cũ, cải tạo nhà phố trong ngõ nhỏ, nâng tầng hoặc thay đổi kết cấu, hợp đồng càng cần được xây dựng chặt chẽ vì có thể phát sinh nhiều vấn đề kỹ thuật và chi phí ngoài dự kiến.
Hợp đồng cải tạo nhà cần có những điều khoản nào?
Một hợp đồng sửa chữa nhà đầy đủ không chỉ ghi tổng chi phí và thời gian thi công. Chủ nhà cần kiểm tra ít nhất 10 nhóm điều khoản dưới đây để đảm bảo quyền lợi và tránh những thỏa thuận thiếu rõ ràng.
Thông tin pháp lý của các bên ký hợp đồng
Đây là phần đầu tiên cần có trong hợp đồng, nhằm xác định chính xác chủ thể chịu trách nhiệm thực hiện các cam kết.
Thông tin cần ghi rõ:
- Bên A – Chủ đầu tư/chủ nhà: Họ tên, số giấy tờ tùy thân, địa chỉ liên hệ, số điện thoại.
- Bên B – Đơn vị thi công: Tên doanh nghiệp hoặc cá nhân nhận thi công, địa chỉ, mã số doanh nghiệp (nếu có), người đại diện, chức vụ và thông tin liên hệ.
- Thông tin người đại diện ký kết: Người ký cần có thẩm quyền đại diện hoặc giấy ủy quyền hợp lệ nếu ký thay.
Chủ nhà nên kiểm tra tên đơn vị, địa chỉ và tư cách của người ký để tránh trường hợp hợp đồng được ký với cá nhân không rõ trách nhiệm hoặc không có khả năng đại diện cho nhà thầu.
Thông tin và hiện trạng công trình cải tạo
Hợp đồng cần xác định chính xác địa điểm và đặc điểm công trình được cải tạo, bao gồm:
- Địa chỉ nhà ở.
- Loại hình công trình: nhà phố, nhà cấp 4, biệt thự, chung cư, nhà cho thuê…
- Quy mô, diện tích và số tầng liên quan đến phạm vi thi công.
- Hiện trạng công trình trước khi cải tạo.
- Các khu vực, hạng mục được phép thi công.
Đối với nhà cũ, hai bên nên lập biên bản khảo sát hiện trạng kèm hình ảnh, video hoặc bản vẽ nếu cần thiết. Nội dung này đặc biệt quan trọng khi công trình có dấu hiệu nứt tường, thấm dột, xuống cấp kết cấu hoặc hệ thống điện nước đã sử dụng lâu năm.
Việc ghi nhận hiện trạng giúp phân biệt hư hỏng có từ trước với những vấn đề phát sinh do quá trình thi công, từ đó xác định trách nhiệm xử lý phù hợp.
Phạm vi công việc và khối lượng từng hạng mục
Đây là một trong những điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng cải tạo nhà. Nếu chỉ ghi chung chung như “cải tạo toàn bộ nhà” hoặc “sửa chữa và hoàn thiện theo yêu cầu”, hai bên rất dễ phát sinh bất đồng khi triển khai.
Thay vào đó, cần liệt kê cụ thể từng hạng mục, chẳng hạn:
- Phá dỡ tường, nền, trần hoặc các hạng mục cũ.
- Xây, trát, ốp lát và hoàn thiện tường.
- Cải tạo nhà vệ sinh, khu bếp và các phòng chức năng.
- Chống thấm mái, ban công, nhà vệ sinh.
- Thay mới hệ thống điện, nước.
- Sơn bả, lắp đặt cửa, thiết bị vệ sinh và thiết bị chiếu sáng.
- Gia cố kết cấu, cải tạo cầu thang hoặc bổ sung tầng (nếu có).
Mỗi hạng mục nên thể hiện rõ khối lượng, vị trí, yêu cầu kỹ thuật và phần việc bao gồm hoặc không bao gồm trong hợp đồng.
Lưu ý: Nếu có bản vẽ thiết kế, bảng khối lượng hoặc phụ lục dự toán, cần ghi rõ đây là tài liệu đính kèm và là một phần của hợp đồng. Khi có sự khác nhau giữa các tài liệu, hợp đồng nên quy định thứ tự ưu tiên áp dụng để tránh tranh cãi.
Chủng loại vật liệu và tiêu chuẩn kỹ thuật
Vật liệu ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, độ bền và chi phí cải tạo nhà. Vì vậy, hợp đồng không nên chỉ ghi những cụm từ chung như “vật liệu tốt”, “sơn chất lượng cao” hay “thiết bị loại khá”.
Thay vào đó, cần xác định:
- Tên vật liệu, thương hiệu hoặc nhà sản xuất.
- Mã sản phẩm, quy cách, kích thước và thông số kỹ thuật nếu có.
- Xuất xứ hoặc phân khúc chất lượng theo thỏa thuận.
- Vị trí sử dụng và khối lượng dự kiến.
- Tiêu chuẩn thi công, lắp đặt và hoàn thiện.
Ví dụ, thay vì ghi “sử dụng gạch ốp lát chất lượng tốt”, hợp đồng nên quy định rõ loại gạch, kích thước, thương hiệu hoặc mức chất lượng đã thống nhất.
Nếu cần thay đổi vật liệu do hết hàng, chậm cung ứng hoặc nguyên nhân khách quan, nhà thầu phải thông báo và được chủ nhà chấp thuận trước khi sử dụng vật liệu thay thế. Hai bên cũng nên thống nhất cách xử lý nếu vật liệu mới có giá trị chênh lệch so với phương án ban đầu.
Giá trị hợp đồng và các khoản chi phí
Điều khoản về giá trị hợp đồng giúp chủ nhà kiểm soát ngân sách và hạn chế tình trạng phát sinh chi phí không rõ căn cứ.
Hợp đồng cần thể hiện:
- Tổng giá trị hợp đồng bằng số và bằng chữ.
- Đơn giá hoặc giá trị từng hạng mục.
- Phương pháp tính khối lượng và quyết toán.
- Các khoản đã bao gồm trong giá: nhân công, vật tư, vận chuyển, máy móc, vệ sinh công trình…
- Những khoản chưa bao gồm hoặc do chủ nhà tự chi trả.
- Thuế, phí liên quan (nếu có).
- Nguyên tắc điều chỉnh giá khi có thay đổi phạm vi công việc.
Đặc biệt, cần phân biệt hợp đồng khoán trọn gói và hợp đồng tính theo khối lượng thực tế. Với hình thức trọn gói, phạm vi công việc và điều kiện áp dụng mức giá cần được mô tả rõ. Với hình thức tính theo khối lượng, hợp đồng cần quy định cách đo đạc, xác nhận khối lượng và nghiệm thu thanh toán.
Chủ nhà không nên chỉ quan tâm đến tổng giá thấp mà bỏ qua bảng dự toán chi tiết. Một báo giá thiếu hạng mục có thể khiến chi phí thực tế tăng đáng kể trong quá trình thi công.
Tiến độ thi công và thời gian bàn giao
Điều khoản tiến độ cần quy định rõ ngày bắt đầu, thời gian dự kiến hoàn thành và các mốc quan trọng trong quá trình thi công.
Có thể chia tiến độ thành các giai đoạn:
- Chuẩn bị mặt bằng và tập kết vật tư.
- Phá dỡ, tháo dỡ hạng mục cũ.
- Thi công phần xây dựng, kết cấu và hệ thống kỹ thuật.
- Thi công hoàn thiện.
- Kiểm tra, nghiệm thu và bàn giao.
Ngoài thời gian tổng thể, hợp đồng nên xác định trách nhiệm thông báo khi có nguy cơ chậm tiến độ, điều kiện được gia hạn và cách xử lý nếu một bên không thực hiện đúng cam kết.
Một số nguyên nhân có thể ảnh hưởng đến tiến độ gồm: thay đổi thiết kế, chủ nhà chậm bàn giao mặt bằng, vật tư không được cung cấp đúng thời hạn, thời tiết bất lợi hoặc phát sinh vấn đề kỹ thuật ngoài dự kiến.
Không nên chỉ ghi “hoàn thành trong vòng 60 ngày” mà không xác định ngày khởi công, điều kiện tính thời gian và những trường hợp được phép điều chỉnh tiến độ.
Phương thức và tiến độ thanh toán
Hợp đồng cần quy định rõ số tiền, thời điểm và điều kiện thanh toán của từng đợt. Cách chia phổ biến là thanh toán theo tiến độ hoặc theo khối lượng đã hoàn thành và được xác nhận.
Ví dụ về các mốc thanh toán có thể thỏa thuận:
| Đợt | Thời điểm thanh toán |
| Đợt 1 | Sau khi ký hợp đồng và đáp ứng điều kiện khởi công |
| Đợt 2 | Sau khi hoàn thành một số hạng mục phần thô |
| Đợt 3 | Sau khi hoàn thành các hạng mục kỹ thuật, hoàn thiện theo tiến độ |
| Đợt cuối | Sau nghiệm thu, bàn giao và đối chiếu công nợ |
Tỷ lệ thanh toán cụ thể cần căn cứ vào quy mô công trình, giá trị vật tư, phương thức hợp đồng và thỏa thuận của hai bên; không có một tỷ lệ cố định phù hợp cho mọi công trình.
Chủ nhà nên ưu tiên thanh toán qua chuyển khoản hoặc có chứng từ, biên nhận đầy đủ. Đồng thời, cần quy định rõ điều kiện thanh toán, hồ sơ xác nhận khối lượng và khoản tiền giữ lại (nếu có) để đảm bảo nghĩa vụ sửa chữa, khắc phục sau nghiệm thu.
Nghiệm thu, bàn giao và hồ sơ hoàn công
Nghiệm thu là bước xác nhận các hạng mục đã được thực hiện theo thỏa thuận. Hợp đồng cần quy định:
- Tiêu chí nghiệm thu từng hạng mục.
- Người có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận.
- Thời gian thông báo, tổ chức nghiệm thu.
- Cách xử lý khi hạng mục chưa đạt yêu cầu.
- Thời điểm bàn giao công trình.
- Hồ sơ, tài liệu bàn giao cho chủ nhà.
Tùy quy mô và tính chất công trình, hồ sơ bàn giao có thể gồm bản vẽ hoàn công (nếu thuộc trường hợp cần lập), tài liệu vật liệu, hướng dẫn sử dụng thiết bị, biên bản nghiệm thu và các chứng từ liên quan.
Nếu phát hiện lỗi, hai bên cần lập danh sách tồn tại, xác định thời hạn khắc phục và chỉ xác nhận hoàn thành khi các nội dung đã được xử lý theo thỏa thuận.
Bảo hành công trình sau cải tạo
Điều khoản bảo hành giúp chủ nhà có cơ sở yêu cầu nhà thầu xử lý những lỗi thuộc trách nhiệm thi công sau khi bàn giao.
Nội dung nên bao gồm:
- Thời hạn bảo hành.
- Phạm vi hạng mục được bảo hành.
- Các trường hợp được tiếp nhận bảo hành.
- Thời gian phản hồi và xử lý khi có sự cố.
- Trách nhiệm chi trả chi phí sửa chữa.
- Những trường hợp không thuộc phạm vi bảo hành, nếu có.
Cần phân biệt lỗi do thi công với hư hỏng do sử dụng sai hướng dẫn, tự ý sửa chữa hoặc tác động từ bên thứ ba. Những trường hợp loại trừ bảo hành phải được mô tả rõ ràng, tránh quy định chung chung gây bất lợi cho chủ nhà.
Phạt vi phạm, bồi thường và giải quyết tranh chấp
Đây là điều khoản giúp xác định cách xử lý khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết.
Hợp đồng có thể quy định trách nhiệm trong các trường hợp:
- Nhà thầu chậm tiến độ không thuộc trường hợp được gia hạn.
- Thi công sai thiết kế hoặc sử dụng vật liệu không đúng thỏa thuận.
- Chủ nhà chậm thanh toán.
- Một bên tự ý thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng trái thỏa thuận.
- Công trình bị hư hỏng do lỗi của bên thi công.
Hai bên cần ghi rõ điều kiện áp dụng phạt vi phạm, cách xác định thiệt hại và trách nhiệm bồi thường. Mức phạt phải phù hợp với quy định pháp luật áp dụng cho loại hợp đồng cụ thể; không nên tự đặt một mức phạt mà không xem xét căn cứ pháp lý.
Ngoài ra, nên quy định trình tự thương lượng, hòa giải và cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu tranh chấp không thể xử lý bằng thỏa thuận.
Những phụ lục nên đính kèm hợp đồng cải tạo nhà
Bên cạnh các điều khoản chính, chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu cung cấp những tài liệu liên quan để làm rõ phạm vi và tiêu chuẩn thi công.
Các phụ lục thường cần có gồm:
| Tài liệu đính kèm | Nội dung |
| Bản vẽ thiết kế | Mặt bằng, mặt đứng, chi tiết kỹ thuật và phương án cải tạo |
| Bảng dự toán | Khối lượng, đơn giá, thành tiền từng hạng mục |
| Danh mục vật liệu | Thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách, vị trí sử dụng |
| Tiến độ thi công | Các giai đoạn, mốc hoàn thành dự kiến |
| Biên bản khảo sát | Hiện trạng trước khi cải tạo |
| Biên bản phát sinh | Nội dung thay đổi, chi phí và thời gian điều chỉnh được hai bên xác nhận |
Các phụ lục cần được đánh số, ghi ngày lập và có xác nhận của các bên. Nếu có thay đổi trong quá trình thi công, nên lập phụ lục điều chỉnh hoặc văn bản xác nhận thay vì chỉ trao đổi miệng.
7 lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng sửa chữa nhà
Để hạn chế rủi ro, chủ nhà nên kiểm tra những nội dung sau trước khi đặt bút ký:
- Đọc kỹ toàn bộ hợp đồng: Không ký khi còn điều khoản để trống hoặc nội dung chưa được giải thích rõ.
- Đối chiếu hợp đồng với báo giá: Đảm bảo các hạng mục đã thống nhất đều được đưa vào phạm vi công việc.
- Kiểm tra vật liệu: Không chấp nhận mô tả quá chung chung, thiếu thương hiệu, quy cách hoặc tiêu chuẩn.
- Làm rõ chi phí phát sinh: Xác định trường hợp nào được tính thêm, ai có quyền phê duyệt và cách xác nhận chi phí.
- Thống nhất tiến độ: Có ngày bắt đầu, thời gian hoàn thành và điều kiện điều chỉnh cụ thể.
- Không thanh toán thiếu căn cứ: Mỗi đợt thanh toán nên gắn với điều kiện hoặc khối lượng được xác nhận.
- Lưu giữ hồ sơ: Giữ hợp đồng, phụ lục, biên bản, hình ảnh hiện trạng, chứng từ thanh toán và trao đổi quan trọng.
Với công trình có thay đổi kết cấu, nâng tầng hoặc ảnh hưởng đến an toàn chịu lực, chủ nhà cần đặc biệt chú ý hồ sơ thiết kế, giải pháp kỹ thuật và các thủ tục pháp lý liên quan trước khi thi công.
Có nên sử dụng mẫu hợp đồng cải tạo nhà có sẵn trên mạng?
Chủ nhà có thể tham khảo mẫu hợp đồng cải tạo nhà trên internet để hình dung cấu trúc và những nội dung cần có. Tuy nhiên, không nên tải một mẫu bất kỳ rồi sử dụng nguyên trạng cho mọi công trình.
Mỗi dự án có đặc điểm khác nhau về quy mô, hiện trạng, phạm vi cải tạo, phương thức tính giá và yêu cầu kỹ thuật. Một mẫu hợp đồng dùng cho việc sơn sửa căn hộ sẽ không thể bao quát đầy đủ những rủi ro của công trình cải tạo nhà phố có gia cố kết cấu hoặc nâng tầng.
Khi sử dụng mẫu có sẵn, cần điều chỉnh ít nhất các nội dung: thông tin các bên, phạm vi công việc, dự toán, vật liệu, tiến độ, thanh toán, nghiệm thu, bảo hành và xử lý phát sinh. Với công trình có giá trị lớn hoặc yêu cầu kỹ thuật phức tạp, nên nhờ người có chuyên môn pháp lý và xây dựng rà soát trước khi ký.
HNHOMES – Đồng hành từ khảo sát, dự toán đến thi công cải tạo nhà
Một hợp đồng cải tạo nhà rõ ràng cần được xây dựng dựa trên phương án thi công, khối lượng và dự toán thực tế. Vì vậy, lựa chọn đơn vị có quy trình làm việc minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp chủ nhà thuận lợi hơn trong việc kiểm soát ngân sách, chất lượng và tiến độ.
Tại HNHOMES, quá trình cải tạo nhà được triển khai theo định hướng Tối Ưu Công Năng – Tối Ưu Chi Phí – Đảm Bảo Tiến Độ Thi Công. Các nội dung cần thống nhất trước khi thi công như hiện trạng, phạm vi công việc, phương án thiết kế, dự toán và kế hoạch triển khai được làm rõ để chủ nhà có cơ sở theo dõi.
Tùy nhu cầu, HNHOMES có thể đồng hành cùng khách hàng trong các công việc:
- Khảo sát hiện trạng và tư vấn phương án cải tạo phù hợp.
- Lên phương án thiết kế, bố trí công năng và giải pháp kỹ thuật.
- Lập dự toán, làm rõ các hạng mục và vật liệu sử dụng.
- Tổ chức thi công, theo dõi tiến độ và kiểm soát chất lượng.
- Nghiệm thu, bàn giao và hỗ trợ các nội dung sau thi công theo thỏa thuận.
Nếu đang có kế hoạch sửa chữa nhà phố, cải tạo chung cư, nhà cho thuê hoặc nâng cấp công trình cũ tại Hà Nội, chủ nhà có thể liên hệ HNHOMES để được tư vấn phương án phù hợp với hiện trạng và ngân sách.
Tham khảo Dịch vụ cảI tạo nhà HNHOMES
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng cải tạo nhà
Hợp đồng cải tạo nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Không phải mọi hợp đồng cải tạo nhà đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc có cần công chứng hay không phụ thuộc vào tính chất giao dịch và quy định pháp luật áp dụng. Với hợp đồng thi công thông thường, các bên cần lập văn bản rõ ràng, ký đúng thẩm quyền và lưu giữ đầy đủ hồ sơ.
Không ký hợp đồng cải tạo nhà có được không?
Các bên có thể có những hình thức thỏa thuận khác nhau tùy trường hợp, nhưng không nên chỉ dựa vào trao đổi miệng khi thực hiện công trình có nhiều hạng mục hoặc giá trị lớn. Hợp đồng bằng văn bản giúp xác định rõ phạm vi công việc, chi phí, tiến độ và trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng cải tạo nhà có cần ghi rõ thương hiệu vật liệu không?
Có. Nên ghi cụ thể thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách hoặc tiêu chuẩn tương đương đã thống nhất. Điều này giúp hạn chế tình trạng nhà thầu tự ý thay đổi vật liệu làm ảnh hưởng đến chất lượng và chi phí công trình.
Chi phí phát sinh khi cải tạo nhà được xử lý như thế nào?
Hợp đồng nên quy định rõ nguyên tắc xác định và phê duyệt chi phí phát sinh. Trước khi thực hiện hạng mục ngoài phạm vi ban đầu, nhà thầu cần thông báo nội dung, khối lượng, chi phí và ảnh hưởng đến tiến độ để chủ nhà xem xét, xác nhận bằng văn bản.
Khi nhà thầu thi công không đúng hợp đồng, chủ nhà cần làm gì?
Chủ nhà nên ghi nhận hiện trạng bằng hình ảnh, video hoặc biên bản; đối chiếu với hợp đồng và phụ lục; sau đó gửi yêu cầu khắc phục bằng văn bản, nêu rõ nội dung chưa đạt và thời hạn xử lý. Nếu hai bên không thống nhất được phương án giải quyết, có thể thực hiện các bước tiếp theo theo điều khoản giải quyết tranh chấp và quy định pháp luật.
Một hợp đồng cải tạo nhà chặt chẽ cần làm rõ ít nhất 10 nội dung: thông tin các bên, hiện trạng công trình, phạm vi công việc, vật liệu, giá trị hợp đồng, tiến độ, thanh toán, nghiệm thu, bảo hành và xử lý vi phạm. Chủ nhà cũng nên đính kèm bản vẽ, dự toán, danh mục vật liệu và biên bản khảo sát để hạn chế cách hiểu khác nhau trong quá trình thi công.
Đừng chỉ lựa chọn nhà thầu dựa trên báo giá thấp. Hãy ưu tiên đơn vị có phương án rõ ràng, dự toán minh bạch, quy trình làm việc chuyên nghiệp và sẵn sàng thể hiện trách nhiệm bằng hợp đồng cụ thể. Đây là nền tảng để quá trình cải tạo nhà diễn ra an toàn, hiệu quả và đúng với kỳ vọng ban đầu
